Qu'est-ce que la TEOM ?
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une taxe locale qui finance le service public de collecte et de traitement des déchets des ménages. Elle est calculée sur la même base que la taxe foncière — la valeur locative cadastrale du bien — à laquelle la commune ou l'intercommunalité applique son propre taux. C'est la raison pour laquelle la TEOM ne fait pas l'objet d'un avis distinct : elle figure directement sur l'avis de taxe foncière adressé au propriétaire, sur une ligne dédiée.
Étant assise sur le bien immobilier, la TEOM est établie au nom du propriétaire, qui en est le redevable légal auprès de l'administration fiscale. Mais parce qu'elle correspond à un service dont profite l'occupant du logement — l'enlèvement de ses déchets —, le législateur a prévu que le bailleur puisse en répercuter le montant sur son locataire. C'est ce mécanisme de récupération qui la fait entrer dans le champ des charges locatives.
Une charge récupérable à 100 %
La liste des charges que le bailleur peut réclamer au locataire est fixée de manière limitative par le décret n°87-713 du 26 août 1987, pris en application de la loi du 6 juillet 1989. La TEOM y figure explicitement, au titre des « impositions et redevances » récupérables. Elle est donc intégralement récupérable, à hauteur de 100 % : le bailleur peut en réclamer la totalité au locataire, sans abattement ni plafond, contrairement à d'autres postes comme la rémunération du gardien qui n'est récupérable qu'à 75 % ou 40 %.
Attention toutefois : seule la TEOM proprement dite est récupérable. Il n'est pas possible de récupérer la taxe foncière, même partiellement. Cette dernière reste définitivement à la charge du propriétaire. La confusion est fréquente, car les deux montants apparaissent sur le même document ; nous verrons plus bas comment les distinguer.
Où trouver la TEOM sur l'avis de taxe foncière ?
Sur l'avis de taxe foncière sur les propriétés bâties, un tableau récapitule les différentes composantes de l'imposition. La ligne « Taxe d'enlèvement des ordures ménagères » (parfois abrégée « TEOM ») apparaît distinctement, avec sa propre base d'imposition, son taux et le montant correspondant. C'est ce montant, et lui seul, que vous pouvez répercuter sur le locataire.
Pour retrouver rapidement le bon chiffre :
- repérez le cadre détaillant les taxes et le montant de chacune ;
- isolez la ligne intitulée « TEOM » ou « Taxe d'enlèvement des ordures ménagères » ;
- relevez le montant indiqué en euros pour cette ligne uniquement ;
- ignorez le montant global de la taxe foncière, qui inclut des composantes non récupérables.
Les frais de gestion inclus dans la TEOM
Le montant de la TEOM comprend parfois des frais de gestion prélevés par l'État pour le recouvrement de la taxe (généralement un faible pourcentage ajouté à la taxe elle-même). Ces frais faisant partie intégrante du montant de la TEOM porté sur l'avis, ils suivent le même régime : ils sont récupérables auprès du locataire au même titre que la taxe. Il suffit donc de reprendre le montant total de la ligne TEOM figurant sur l'avis, sans avoir à déduire quoi que ce soit.
TEOM ou REOM : ne pas confondre
Toutes les communes n'ont pas recours à la TEOM. Certaines financent la collecte des déchets par une redevance d'enlèvement des ordures ménagères (REOM). La différence est importante :
- la TEOM est une taxe, adossée à la taxe foncière et payée par le propriétaire, puis récupérée sur le locataire ;
- la REOM est une redevance calculée sur le service rendu (souvent le nombre de personnes au foyer ou le volume de déchets), généralement facturée directement à l'occupant du logement.
Lorsque la commune applique la REOM, celle-ci n'apparaît pas sur l'avis de taxe foncière et fait l'objet d'une facturation propre : la question de sa récupération se pose alors différemment, puisqu'elle est le plus souvent réglée directement par le locataire. La REOM figure toutefois, elle aussi, parmi les charges récupérables lorsqu'elle est avancée par le bailleur.
Le prorata temporis : un exemple chiffré
La TEOM est due pour l'année, mais un locataire n'occupe pas toujours le logement douze mois sur douze. Lorsqu'il entre ou sort en cours d'année, la taxe doit être proratisée en fonction de sa durée d'occupation. On rapporte le nombre de mois (ou de jours) de présence à l'année entière.
Prenons une TEOM annuelle de 210 € pour un logement occupé par le locataire pendant 9 mois seulement (par exemple du 1er avril au 31 décembre) :
- montant annuel de la TEOM : 210 € ;
- durée d'occupation : 9 mois sur 12 ;
- part récupérable : 210 € × 9/12 = 157,50 €.
Le bailleur ne peut donc réclamer que 157,50 € à ce locataire. Les 52,50 € restants correspondent à la période où le logement n'était pas occupé par lui ; ils resteront à la charge du bailleur ou seront imputés au locataire suivant, chacun au prorata de sa propre durée d'occupation.
La justification à fournir au locataire
Comme pour toute charge, le montant de la TEOM récupéré doit pouvoir être justifié. La pièce de référence est la copie de l'avis de taxe foncière sur lequel figure la ligne TEOM. Le bailleur tient ce document à la disposition du locataire, qui peut demander à le consulter pendant six mois à compter de l'envoi du décompte de régularisation. Faire apparaître clairement la TEOM, distincte de la taxe foncière, sur le décompte de charges évite bien des contestations.
Le cas où la TEOM n'apparaît pas
Il arrive que la ligne TEOM soit absente de l'avis de taxe foncière. Plusieurs situations peuvent l'expliquer : la commune finance la collecte des déchets par la REOM plutôt que par la TEOM, ou encore par son budget général sans taxe spécifique. Dans ces cas, il n'y a tout simplement aucune TEOM à récupérer auprès du locataire au titre de ce poste. Le bailleur ne peut évidemment pas reconstituer un montant forfaitaire : en l'absence de ligne TEOM sur l'avis, cette charge n'existe pas et ne peut donc figurer dans la régularisation.
Pour intégrer correctement la TEOM à votre décompte annuel, reportez-vous à notre guide sur le calcul de la régularisation des charges, ou vérifiez chaque poste récupérable grâce à la liste issue du décret de 1987.